Управляющие  компании в индустрии гостеприимства

Согласно статистическим данным, начиная с 2003 г., на российском гостиничном рынке наблюдается стабильный рост числа объектов размещения . Только в Москве до конца 2013г. в эксплуатацию должны ввести 12 отелей, из которых 11 будут работать под иностранным брендом, т.е. торговой маркой . В то же время, все меньше отелей, в частности, использующих иностранный бренд, управляются собственником этого бренда или собственником недвижимости. Таким образом, на рынке можно встретить относительно нового игрока - управляющую компанию.

Управляющая компания (УК) создается в целях управления собственностью, пакетами акций, долями, паями в имуществе и она выполняет управленческие функции . В гостиничном бизнесе УК «нанимается» для управления отелем с целью осуществления постоянного наблюдения и экспертизы, установления методов работы и процедур, и т.д. Эти услуги оператор оказывает за вознаграждение соответственно соглашению с владельцем. Таким образом, необходимо отметить принципиальную разницу между управляющими компаниями и корпорациями, продающими франшизу.

Основным документом, регулирующим взаимоотношения УК с объектом управления, является контракт на управление предприятием (management contract). Это соглашение, согласно которому владелец отеля доверяет третьей компании (оператору) управление гостиницей. Обычно контракт на управление гостиничным предприятием включает коммерческие и юридические условия. Большинство этих условий оказывают непосредственное и долгосрочное влияние на деятельность, как гостиницы, так и оператора. К подобным условиям можно отнести: срок договора, управленческий гонорар, гарантии и показатели эффективности, объем полномочий, делегированных оператору владельцем, капитальные затраты, разрешение споров, досрочное расторжение контракта и т.д. 

Кратко рассмотрим основные преимущества и недостатки сотрудничества владельца гостиничного предприятия с УК для обеих сторон. К положительным сторонам для УК можно отнести: во-первых, финансирование бизнеса, осуществляемого за счет владельца, т.е. УК не требуется большого стартового капитала или серьезных инвестиций. Во-вторых, УК несет относительно низкие бизнес-риски, в связи с отсутствием расходов на строительство, строительства как такового и т.п. В-третьих, УК имеет высокую прибыль на инвестиционный капитал (ROI) и доходность собственного капитала (ROE) в связи с малым количеством или отсутствием инвестиций. К отрицательным сторонам для УК можно отнести: во-первых, получение только части прибыли и отсутствие прибыли от потенциального роста стоимости активов, хотя это может рассматриваться и как плюс при наступлении экономического спада. Во-вторых, одним из рисков для УК может стать желание владельца вмешаться в управленческий процесс, изменив объем полномочий компании. В-третьих, контракт на управление является срочным и по завершению срока может не быть продлен, что приведет к потере части прибыли компанией. В виду распространения своих ноу-хау, компания может легко потерять конкурентные преимущества.

Относительно владельцев гостиницы можно отметить следующие положительные стороны: управление гостиницей доверяется профессионалам, возможно снижение рисков, связных с обеспечением развития бизнес-активности (например, объема продаж), минимальная прибыль гарантирована и, таким образом, инвестированный капитал быстро начнет окупаться, а с принятием рынком бренда стоимость компании будет увеличиваться. К отрицательным сторонам можно отнести: отсутствие оперативного контроля за отелем и риск того, что УК может не иметь необходимых ресурсов или опыта для приспособления к культуре того места, где находится отель .

В соответствии с рейтингом 20 Юг, «Interstate Hotels & Resorts», «Tishman Hotel Corporation». «White Lodging», «Destination Hotels and Resorts» и «Crestline Hotels & Resorts» являются пятью крупнейшими УК на международном гостиничном рынке. Рассмотрим наиболее крупную из них - компанию «Interstate Hotels & Resorts». Она подошла к концу 2009г. со следующим результатом: 228 объектов гостиничной собственности в управлении с общим номерным фондом 46 129 комнат, среднегодовой загрузкой 64%, среднесуточной ценой за комнату (ADR) $ 121.24 и среднесуточным доходом с комнаты (RevPAR) $ 77.61. Таким образом, выручка компании за 2009г. (gross annual revenue) составила $1.779.000.000.Миссия компании: быть ведущим, независимым, многонациональным мировым гостиничным оператором. Компания уверена в возможности предоставления совершенного сервиса и считает залогом успеха следующие принципы: способность превосходить ожидания гостей, управление выручкой, обеспечение удовлетворения партнеров, максимизация прибыли. Ценности компании, ставшие ключом к успеху, как компании, так и ее 18 500 сотрудников по всему миру: работать честно, уметь работать в коллективе, предоставлять услуги на высшем уровне, содействовать инновациям, поддерживать открытую и частую связь и т.д. .

В России компания представлена ЗАО «Интерстейт Хотелс Менеджмент» ЗАО «Интерстейт Хотелс Менеджмент» ЗАО «Интерстейт Хотелс Менеджмент» ЗАО «Интерстейт Хотелс Менеджмент» ЗАО «Интерстейт Хотелс Менеджмент»и управляет семью отелями в Москве, среди которыз, например «Marriott Moscow Royal Hotel», «Hilton Moscow Leningradskaya_«, «Holiday Inn Moscow Lesnaya» и т.д. Последней открытой гостиницей стал 366-комнатный «Renaissance Moscow Monarch Centre», крупнейший в Москве гостиничный конференц-центр. В дополнение к гостинице, под управлением находится 38-этажная офисная башня и 4-х этажный торговый центр .

Российским примером УК является ОАО «Гостиничная компания». Компания была создана в декабре 2009 г. на основании Распоряжения Правительства г. Москвы от 30 ноября 2009 г. № 3058-РП «О реализации мер по созданию открытого акционерного общества «Гостиничная компания». 51% акций ОАО принадлежит американскому фонду «Russian Real Estate Fund», 49% — Правительству Москвы. Компания объединила перспективные активы отрасли с целью создания крупнейшего, публичного гостиничного холдинга. Цель компании - стать лидером гостиничной индустрии в России и СНГ через устойчивый долгосрочный рост, обеспечивающий высокие доходы на инвестированный капитал. На сегодняшний день оператор управляет 12-ю гостиницами с общим номерным фондом более 5000 номеров. В июле 2010г. ОАО «Гостиничная компания» зарегистрировала дочернюю структуру ООО «ВашОтель», которая стала УК, владеющей одноименным товарным знаком, под эгидой которого произойдет объединение гостиниц уровня 2-3 звезды в сеть. Данная УК возьмет в управление 11 гостиниц эконом-класса, входящих в холдинг, и предложит свои услуги на внешнем рынке. Создание УК позволит руководить гостиничной сетью из единого центра и оптимизировать затраты каждой гостиницы .

В заключение следует отметить, что УК играют все большую роль в развитии гостиничного бизнеса. Возможность отдать принадлежащий объект гостиничной недвижимости в управление профессионалам делает этот бизнес более интересным для владельцев недвижимости и привлекает дополнительные инвестиции за счет минимизации рисков. В то же время и УК заинтересованы в управлении вверенными объектами, так как за счет этого имеют возможность получать прибыль, имея весьма небольшой стартовый капитал и возможность управлять выручкой, принимая различные операционные и стратегические решения.