Опыт управления жилищной и коммунальной сферой в Германии

Сегодня государственная политика Германии направ­лена на дальнейшее развитие рыночной экономики в жи­лищно-коммунальной сфере. Изучая опыт проделанной работы в жилищной и ком­мунальной сферах по прошествии многих лет после объе­динения Германии, остается только удивляться, насколь­ко масштабны перемены. При этом следует иметь ввиду, что государство в лице Министерства строительства, жи­лья и транспорта совместно с администрацией земель и по сей день координируют (как в законодательном, мето­дологическом, так и в программно-целевом, финансовом аспектах) процессы преобразований этого социально зна­чимого сектора национальной экономики.
На момент объединения в Восточной Германии со­стояние и регулирование жилищно-коммунального хо­зяйства в значительной степени были похожи на то, что происходит в России сегодня. Основой реформы коммунальной сферы Восточной Германии являлось акционирование надрегиональных предприятий и построение системы эффективного муни­ципального самоуправления.

Обеспечение электроэнергией, теплом и газом осуще­ствлялось в дореформенный период так называемыми надрегиональными энергетическими предприятиями. Собственность данных предприятий была государствен­ной, они отвечали за снабжение закрепленного за ними региона. Водоснабжение и водоотведение осуществля­лись предприятиями, организованными на уровне терри­ториальных округов.
Для достижения успеха в конкурентной обстановке у предприятий возникла необходимость обеспечивать потребителей рядом дополнительных услуг. Появился новый термин - «многосторонние коммунальные услуги» (multi-utility). Помимо основного вида деятельности, ком­мунальные заводы включили в свои пакеты коммуналь­ных услуг уборку придомовых территорий, вывоз мусора и утилизацию отходов, обслуживание внутридомовой инфраструктуры, управление оборудованием телекомму­никации. Такие предприятия сегодня имеют холдинговую структуру, распределенную по видам деятельности, что позволяет финансировать менее развивающиеся или со­циально значимые направления за счет более успешных.

В целях достижения конкурентных преимуществ коммунальные предприятия Восточной Германии стали особое внимание уделять программному обеспечению, разрабатываемому специально для отрасли ЖКХ.
Предоставление широкого спектра основных и допол­нительных услуг, применение различных методик начис­ления платежей, охват большой территории обслужива­ния и работа с различными слоями населения требовали внедрения программного обеспечения как комплексного решения, способного осуществить поддержку всех произ­водственных процессов.
Основным требованием была способность программ­ного обеспечения отображать модель ЖКХ до реформи­рования, все изменения отрасли в процессе ее реформи­рования и новую рыночную модель.

Для повышения ликвидности был обеспечен точный расчет потребления, контроль платежей, быстрое поступ­ление денежных средств.
Прозрачность и эффективность финансовых потоков на предприятиях обеспечивались грамотным планирова­нием инвестиций, ведением бухгалтерской отчетности, контролем за движением финансовых средств.
Сокращение затрат и потерь, повышение качества предоставляемых услуг обеспечивались управлением основными средствами, планированием и контролем хозяйственных процессов на предприятии и за его пре­делами.
Большое внимание уделялось взаимоотношениям с клиентами. Для этого немаловажным явилось предложе­ние различных схем оплаты и дополнительных услуг в зависимости от потребностей клиентов и удовлетворение их запросов.
Состояние жилищного фонда Восточной Германии тоже требовало существенных средств для его реновации. Проведенные организационно-технические мероприятия в начале 90-х г. XX в. показали, что энергетической сана­ции требовало более 70% существующих жилых зданий.
По результатам этой работы была разработана обще­государственная концепция комплексной санации жилых зданий, включающая способы и методики реабилитации крупнопанельных строений. При этом подчеркивалось, что уже в самом начале следует привлекать к сотрудниче­ству социологов, проводить разъяснительную работу с каждым квартиросъемщиком, осуществлять тщательное проектирование и согласование проектов санации со все­ми заинтересованными сторонами. Отмечалась целесооб­разность проведения работ без отселения жильцов и за­вершения их в зданиях высотой до 11 этажей в течение 5 рабочих дней при 8-часовом режиме работы, при этом обеспечивая в вечернее время водоснабжение, водоотве­дение и другие коммунальные услуги.
Таким образом, под комплексной санацией понима­лась всеобъемлющая модернизация здания, включая сис­темы инженерного оборудования, но без перепланировки.
Иными словами, санация подразумевает больший объем работ, чем капитальный ремонт, но меньший, чем рекон­струкция. При этом все мероприятия по санации с точки зрения экономии энергии были разделены на две группы: энергетически обязательные и энергетически необяза­тельные.
К первым относились:
- утепление кровель и чердаков, фасадов, перекрытий подвалов;
- замена окон и балконных дверей;
- обновление системы отопления и горячего водо­снабжения, системы вентиляции.
Вторые включают:
- гидроизоляцию кровель и т.п.;
- замену сантехнического оборудования;
- облицовку кафелем кухонь и санузлов;
- обновление системы электроснабжения;
- обновление входных дверей квартир;
- обновление и пристройку новых балконов и лоджий;
- ремонт лестничных клеток;
- создание архитектурно-выразительных входов в здания.
Опыт санации крупнопанельных жилых домов в Восточной Германии за последнее десятилетие пока­зал, что экономия энергоресурсов в жилых зданиях достигает 30-50% в зависимости от материала ограж­дающих конструкций.
Таким образом, наличие данной государственной про­граммы энергосбережения в жилищной сфере позволяет банкам, например KFW (Kreditanstalt fur Wiederaufbau), выдавать кредиты участникам этих программ на льготных условиях.
Сегодня процентные ставки на получение кредитов в целом гораздо ниже, чем 10 лет назад, и составляют соот­ветственно 4 к 7,5%.
Все это дает жилищно-коммунальным предприятиям возможность заниматься более активно вопросами ре­монта, реконструкции старых зданий и сносом невостре­бованных.

Более детально предлагается рассмотреть процессы реформирования жилищной сферы на примере одного предприятия Stendaler Wohnungsbau Gesellschaft mbh (Штендальское жилищно-строительное общество с огра­ниченной ответственностью) и города Штендаль в землях Восточной Германии.
В свое время (в начале 1990-х гг.) управление жи­лищным фондом в общинах, муниципалитетах начали осуществлять жилищно-строительные и управляющие компании, имеющие статус обществ с ограниченной ответственностью (GmbH). Им были переданы в собст­венность такие объекты недвижимости, как земельные участки, здания, сооружения и т.п. Сами предприятия являются дочерними предприятиями муниципалитета. Подобные предприятия работают самостоятельно под контролем муниципалитета, который представлен в органах управления предприятием в Наблюдательном совете с правом решающего голоса. Преимущество данной формы в том, что хозяйственная организация предприятия относительно независима от администра­тивных структур.
Существенную поддержку в правовом и норма­тивно-методическом обеспечении жилищных пред­приятий обеспечили организованные в Германии в 90-е гг. ХХ в. жилищные союзы.
Сегодня существует два жилищных союза:
GDW (Verband der Wohnungswirtschaft) и Bundes- fachverband Wohnung und Immobilienverwalter e.V., кото­рые объединяют в себе различные жилищные предпри­ятия, кооперативы и товарищества. Членство в этих сою­зах добровольное и основано на взносах, которые пред­приятия оплачивают в зависимости от количества обслу­живаемых квартир. На сегодня такие союзы объединяют в себе 4800 членов, что составляет 9,7 млн. квартир.
Функции союза:
- лоббирование интересов жилищных предприятий в государственных органах;
- разъяснительная работа в парламенте;
- участие в подготовке законов, касающихся жилищ­ной сферы;
- сбор статистических данных, касающихся вопро­сов состояния жилого фонда, населения, проживающе­го в нем;
- изучение мнений руководителей жилищных пред­приятий в вопросах эксплуатации и содержания различ­ных категорий жилого фонда. Это необходимо ввиду то­го, что помимо государственного регулирования сущест­вуют еще и местные нормативно-правовые акты, отра­жающие специфику той или иной земли Германии, ка­сающиеся условий проживания общины.
Таким образом, законодательная система позволяет разрешить любые жизненные вопросы, а существующие союзы маклеров в области недвижимости помогают им в решении различных профессиональных вопросов. Роль таких союзов в работе управляющих домами аналогична роли жилищных союзов для жилищных предприятий.