Правовой режим земель сельских населенных пунктов

К землям сельских населенных пунктов относятся все земли, находящиеся в пределах границ сельского населенного пункта. Границы земель сельских населенных пунктов устанавливаются и изменяются районными исполнительными органами в случаях:

* отсутствия границы; * изменения генерального плана; * предоставления дополнительной земельной площади.

Земли сельских населенных пунктов часто выступают производственными центрами и центрами социальной инфраструктуры колхозов, агрофирм и других сельскохозяйственных предприятий. В селах проживает около 30 % всех белорусских семей.

ЗУ в пределах сельских населенных пунктов используются под застройку жилыми, культурно-бытовыми, производственными и иными зданиями и сооружениями, а также для ведения личных подсобных хозяйств, огородничества и других целей в соответствии с плановой документацией. ЗУ предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду по решению сельского исполнительного органа. Право распоряжения землями в пределах населенных пунктов предоставлено также сельским исполнительным и распорядительным органам.

Правовой режим земель сельских населенных пунктов определяют некоторые особенности:

1. На землях сельских населенных пунктов в тех или иных формах ведется сельскохозяйственное производство.

2. Значительная часть этих земель предоставляется гражданам для застройки и ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства и животноводства.

3. Для обеспечения условий компактной застройки ЗУ для граждан выделяются как при доме, так и за пределами жилой зоны населенного пункта (например, в поле севооборота колхоза, другого сельскохозяйственного предприятия).

4. Изъятие ЗУ для государственных нужд производится с обязательным возмещением пользователям земли убытков в полном объеме.

В советский период сельские населенные пункты на основе схем районной планировки делились на перспективные и неперспективные. Первые подлежали укрупнению и дальнейшему развитию (строились школы, амбулаторные пункты), вторым была уготована постепенная ликвидация, а их жители должны были переселяться в крупные села. Это приводило к оттоку сельских жителей в города, оказывало негативное влияние на использование земель. Управление землями сельских населенных пунктов осуществляли колхозы и совхозы. Они же выделяли гражданам приусадебные участки в зависимости от членства в колхозе.

Согласно действующему законодательству эти земли находятся в управлении сельских исполнительных органов, которые предоставляют ЗУ, разрешают земельные споры, занимаются благоустройством земель.

Развитие сельских населенных пунктов осуществляется за счет уплотнения существующей застройки и использования свободных земель в пределах границ сельского населенного пункта. При размещении производственных зданий и сооружений должны учитываться экологические требования, а также интересы сельского населения. Для расширения территории должны использоваться земли, непригодные для сельского хозяйства либо сельскохозяйственные угодья худшего качества.

Земли пригородной и зеленой зон городов

Пригородной называют местность, которая окружает город. В зависимости от величины города устанавливается размер его пригорода. В пригородную зону выделяются земли за пределами городской черты, служащие резервом для расширения территории города, местом размещения и строительства необходимых сооружений, связанных с благоустройством и функционированием городского хозяйства (ст.117 КЗ).

Правовой режим земель пригородной зоны достаточно сложен. Использование земель пригородной зоны носит многоцелевой характер. Землепользование в пригородной зоне подчиняется общим правилам пользования городскими землями. Город как бы расширяет свои границы за счет пригородной зоны.

Проект планировки пригородной зоны подлежит согласованию со специально уполномоченным органом по земельным ресурсам и местным исполнительным органом (ст. 118 КЗ). А по решению Министерства архитектуры и строительства РБ, застройка земель пригородной зоны осуществляется на основе предварительного согласования с органом архитектуры и градостроительства горисполкома. Все договорные и разрешительные документы на производство проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ на территории пригородной зоны оформляются в районном исполнительном комитете.

В пределах пригородных зон  размещаются:

* леса и лесопарки, загородные парки и пляжи, заповедники, плодовые сады и различные виды зеленых насаждений;

* дома и базы отдыха, туристические и спортивные базы, мотели, кемпинги и иные учреждения, предназначенные для обслуживания и отдыха населения;

* рабочие, курортные поселки, сельские населенные пункты;

* сельскохозяйственные предприятия;

* транспортные сооружения и устройства, предназначенные для сообщения пригородной зоны с городом и отдельных ее районов между собой и с внешней сетью железнодорожных, водных и воздушных путей, а также городские аэропорты;

* сооружения городского водопровода с водоохранными зонами, зонами канализации и санитарной очистки, а также прочие сооружения, которые предназначены для удовлетворения нужд городского населения, но по тем или иным причинам не могут быть размещены в пределах города. 

Пригородная зона включает в себя разнообразные земли земельного фонда: сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, лесного и водного фонда, промышленности, транспорта, запаса, рекреационного назначения.

Зеленой зоной называются земли пригородной зоны, занятые лесами, лесопарками и другими зелеными насаждениями, выполняющими защитные, санитарно-гигиенические и оздоровительные функции, и  являющиеся местом отдыха населения (ст. 117 КЗ).   Земли зеленых зон подлежат особой охране. На них не допускается возведение строений и сооружений, не совместимых с защитными, санитарно-гигиеническими, оздоровительными функциями и целями организации отдыха населения (ст. 118).   Лесное хозяйство на землях зеленых зон ведется государственными органами лесного хозяйства по соглашению с городскими и районными исполнительными органами.

Согласно Закона о градостроительной деятельности, в городах могут устанавливаться функциональные зоны следующих видов: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерной и транспортной инфраструктур, рекреационные, зоны особого регламента, зоны специального назначения, иные территориальные зоны, определенные законодательством.

Регламентам, установленным для каждого типа функциональной зоны, должно соответствовать не менее 60% участков и зданий в ее пределах (СНБ 3.01.03-98). Остальные объекты являются потенциально несоответствующими требованиям, установленным для этой зоны, и для них существует ряд ограничений.

Так, в пределах жилой зоны допускается размещение отдельно стоящих объектов социального, культурно-бытового и культового назначения, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредного воздействия на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иное вредное воздействие). При реконструкции жилых территорий необходимо отдельно рассматривать примагистральные участки, на которых наблюдается превышение допустимых уровней загрязнения воздуха выбросами транспортных средств

В санитарно-защитной зоне промышленных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, учреждений образования, здравоохранения, отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, объектов сельскохозяйственного назначения. В условиях реконструкции предприятия, если планировочные и технологические меры не могут обеспечить уровень вредных выбросов в воздух не выше допустимого, необходимо предусматривать ликвидацию или вынос предприятия за пределы поселения или функциональной зоны.

На территории рекреационных зон не допускается строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения (СНБ Градостроительство).

Согласно "Градостроительной доктрине РБ" (2004) в функциональном зонировании городов Беларуси предполагаются следующие изменения:

·  увеличение доли интегрированных зон с расширением функций;

·  уплотнение застройки промышленных зон с целью повышения эффективности их использования;

·  в жилых зонах увеличение доли застройки малой этажности;

·  расширение площади транспортных функциональных зон за счет расширения и строительства новых магистралей, автостоянок, защитных придорожных полос.

 

ПРИМЕРНЫЕ ПРАВИЛА ЗАСТРОЙКИ ГОРОДОВ И ПРИГОРОДНЫХ ЗОН (Утверждены приказом Министерства архитектуры и строительства РБ от 28 августа 1996 г. N 292

  

 

Уровень генерального плана				Уровень детального плана
	(территории)				(участки)
Основные виды   территорий		Функциональные  зоны	Функциональные элементы
I. Жилая		1. Жилой много-  квартирной за-   стройки (ЖК)	- Малоэтажная, среднеэтажная и многоэтажная застройка вартирного типа    - Объекты повседневного обслуживания
		2. Жилой усадеб- ной застройки    (ЖУ)	- Малоэтажная усадебная жилая застройка городского типа, без права ведения подсобного хозяйства                  - Объекты повседневного обслуживания
		3. Жилой застрой- ки сельского типа (ЖС)	- Малоэтажная усадебная застройка, с  правом ведения подсобного хозяйства   - Объекты повседневного обслуживания
		4. Застройки сме- шанного типа     (ЖСм)	- Жилая застройка                      - Отдельные обслуживающие и деловые объекты межселенного и городского значения                                 - Экологически чистые производственные объекты
II. Общест- венного    назначения		5. Общегородского центра (ОЦ)	- Административно-деловые объекты     - Объекты обслуживания  городского значения                   - Жилая застройка особого типа
		6. Общественных  многофункциональ- ных центров (ОМ)	- Административно-деловые объекты     - Объекты обслуживания городского значения                                 - Другие объекты городского значения
		7. Общественных  специализирован- ных центров (ОС)	- Обособленные специализированные     комплексы или объекты (научный, учебный, медицинский, развлекательный и  др.)                                  - Объекты обслуживания
III. Произ- водственные		8. Промышленная  (ПП)	- Промышленные предприятия            - Вспомогательные и обслуживающие объекты                                - Инженерные сооружения
		9. Коммунально-  складская (ПК)	- Предприятия коммунального, транспортного и бытового обслуживания         - Общетоварные и специализированные склады
		10. Инженерных   коммуникаций и   сооружений (ПИ)	- Магистральные сети газоснабжения, теплоснабжения, водопровода и канализации, электроснабжения и связи       - Головные инженерные сооружения      - Сопутствующие объекты
IV. Транс- портные		11. Транспортных коммуникаций и   сооружений (Т)	- Автодороги, магистральные улицы и дороги                                - Автовокзалы                         - Автостоянки                         - Железнодорожные линии, станции, депо, грузовые дворы                  - Речные порты и причалы              - Аэропорты                           - Объекты технического обслуживания  транспорта
V. Рекреа- ционно-    ландшафтные		12. Рекреационно- ландшафтные (Р)	- Озелененные территории общественного значения                              - Бульвары, скверы                    - Лесопарки                           - Объекты отдыха и спорта
VI. Специ- ального    назначения		13. Специального назначения (СП)	- Объекты специального назначения (военные городки, полигоны, исправительно-трудовые учреждения, кладбища, мусоросвалки, скотомогильники и др. объекты и сооружения с особым режимом использования)
VII. Особо- го регла-  мента		14. Санитарно-за- щитные (ОРС)	- Участки охраны водозаборов и других коммунальных объектов специального назначения                            - Участки территорий между производственными объектами, жилыми и общественными территориями
		15. Охраны при-  родных ресурсов  (ОРП)	- Природоохранные территории, имеющие только охранные режимы
		16. Охраны исто- рико-культурного наследия (ОРК)	- Исторически ценные участки на территории города, исключающие возможность использования под какую-либо функцию