Правовой режим земель городов

К землям городов относятся все земли в пределах городской черты. Городская черта - внешняя граница города, отделяющая земли города от других категорий земель. Ст. 106 КЗ гласит, что городская (поселковая) черта устанавливается и изменяется в соответствии с законодательством РБ.

Земли населенных пунктов, граничащие с землями городов, могут быть переданы в состав земель городов. Если город выделил гражданам ЗУ для жилищного строительства, не имеющие границ с городом, они после застройки включаются в состав земель смежных населенных пунктов. Если же рядом нет населенного пункта, то застроенные ЗУ образуют новый населенный пункт (ст. 105 КЗ).

Включение ЗУ в черту города или поселка не влечет прекращения права собственности, пользования или владения этими ЗУ и не является основанием для изменения их размеров. Изъятие таких участков производится в порядке, установленном ст. 39-41 КЗ.

Собственники, пользователи, арендаторы  ЗУ в городах имеют ряд дополнительных обязанностей. Они должны проводить необходимые работы по благоустройству и озеленению, сохранению зеленых насаждений в соответствии с правилами, а также поддержание закрепленной за ними территории в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии.

Все земли городов находятся в ведении городских Советов и их исполнительных органов. Использование ЗУ осуществляется на основании генеральных планов городов и планов землеустройства территории. Согласно этим документам выделяются отдельные категории городских земель – городской застройки, общего пользования, сельскохозяйственного назначения, занятые городскими лесами, земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения.

Земли городской застройки состоят из земель, застроенных и подлежащих застройке жилыми, культурно-бытовыми, промышленными, административными и иными строениями и сооружениями.

Земли городской застройки подразделяются на 1) земли застроенных участков под строениями и сооружениями; 2) незастроенные земли, в том числе под разрушенными строениями. Эти земли выделяются предприятиям, учреждениям и организациям для строительства и эксплуатации промышленных, жилых, культурно-бытовых и других строений и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства. ЗУ в городах предоставляются в пользование, пожизненное наследуемое владение, аренду, а также передаются в частную собственность граждан, юридических лиц Республики Беларусь в порядке, установленном КЗ. Временно незастроенные ЗУ могут быть переданы в аренду или временное пользование.

Согласно Закону РБ от 5 июля 2004 г. «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РБ» обязательным основанием для архитектурной и градостроительной деятельности является градостроительный проект. Он представляет собой систему взаимоувязанных документов, разработанных в соответствии с нормативной документацией и на основе данных Государственного кадастра. Основные типы градостроительных проектов:

* схемы комплексной территориальной организации РБ и ее административно- территориальных образований;

* генеральные планы территорий сельских Советов;

* генеральные планы городов;

* проекты детальной планировки.

Градостроительный проект является юридическим документом, определяющим качество среды обитания, характер застройки и уровень благоустройства территории, сохранность историко-культурного наследия и природного окружения. Внесение изменений в утвержденный градостроительный проект допускается только по согласованию с органом, утвердившим проект. Состав, порядок разработки и согласования градостроительного проекта устанавливаются республиканским органом государственного управления архитектурной и градостроительной деятельностью. Порядок его утверждения и проведения государственной экспертизы определяется Советом Министров РБ (ст. 13 Закона «Об основах архитектурной и градостроительной деятельности»).

Объектами земельных отношений в городах являются ЗУ (их части), в том числе и земельные сервитуты. Размеры ЗУ, предоставляемых для застройки, и условия пользования ими определяются установленными нормами и градостроительной документацией (ст. 110 КЗ). Использование земель под застройку можно только с разрешения органов архитектуры и градостроительства.

Субъектами права пользования ЗУ, предоставленными для промышленного строительства, могут быть юридические лица, в том числе и государственные промышленные предприятия, предприятия других форм собственности. ЗУ под застройку в городах могут предоставляться также совместным предприятиям, международным и другим организациям.

Особо следует выделить временное право пользования землями городской застройки арендаторов строений, сдаваемых по договорам долгосрочной и краткосрочной аренды. Предприятия и фирмы могут арендовать строения или их части как у местных исполнительных органов, так и у промышленных предприятий, организаций. При заключении договора аренды может быть оговорено право пользования частью участка, право на застройку такого участка и другие права. Участки городской застройки могут сдаваться в аренду для временного использования под склады, стоянки автотранспорта, киоски, павильоны и другие торговые объекты. После окончания договора эти участки должны быть возвращены в первоначальном состоянии, а временно возведенные строения и сооружения снесены (перенесены).

Назначение земель городской застройки - строительство и дальнейшая эксплуатация построенных строений и сооружений. В юридической литературе неоднократно подчеркивалась служебная роль участка городской застройки по отношению к строению, которое на нем возведено. При переходе права собственности на строение автоматически вместе ним переходит и право пользования или пожизненного наследуемого владения ЗУ, обслуживающим данное строение.

Земли общего пользования предназначены для размещения необходимых городу сооружений и устройств, мест массового отдыха населения и иных общедоступных сооружений. К ним относятся земли, используемые в качестве путей сообщения (площади, улицы, проезды, дороги, набережные), предназначенные для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, бульвары, скверы, городские пляжи), коммунально-бытовых нужд (кладбища, полигоны отходов) и иные земли.

Такие земли, как правило, не предоставляются во владение или пользование отдельных лиц, а находятся в общем свободном пользовании горожан. Часть их может быть в пользовании специализированных предприятий.

На землях общего пользования разрешается возведение капитальных строений и сооружений в соответствии с целевым назначением этих земель, а также временных строений и сооружений облегченного типа (палатки, киоски и т.п.) без ущерба для целевого назначения таких земель. К землям общего пользования в городах относятся и рынки. Они самостоятельно решают вопросы содержания земельной территории, сдают в аренду торговые помещения и пр.

К землям сельскохозяйственного назначения в городах относятся земли, предоставленные колхозам, совхозам, другим юридическим лицам для ведения товарного сельского хозяйства, а также гражданам для огородничества, выпаса скота и сенокошения.

Размещение на землях, закрепленных за сельскохозяйственными предприятиями, жилых, культурно-бытовых, производственных построек и сооружений производится по согласованию с городскими исполнительными органами.

Помимо земель сельскохозяйственного назначения, к этой категории земельных угодий относят торфяные болота, месторождения общераспространенных полезных ископаемых (песка, гальки, булыжника, мела, гипса и др.), а также городские водоемы. Разработка полезных ископаемых, расположенных на городских землях, регулируется Кодексом о недрах, другими законодательными актами, постановлениями органов местного управления и самоуправления.

Городские водоемы (реки, озера) могут использоваться как пути сообщения, источники водоснабжения, места массового отдыха, могут быть переданы в пользование отдельным организациям (для спортивных, рыбохозяйственных и иных целей).

Земли, занятые городскими лесами, улучшают состояние окружающей среды, способствуют организации отдыха, удовлетворяют культурно-эстетические потребности населения, защищают территорию от водной и ветровой эрозии (ст. 114 КЗ). Правовой режим городских лесов установлен лесным законодательством. Порядок пользования землями, занятыми лесами, как и другими зонами отдыха, устанавливается городскими Советами депутатов и их исполнительными органами.

К землям промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения в городах относятся земли, предоставленные юридическим и физическим лицам для осуществления возложенных на них задач.

Режим и структура городских земель распространяется на земли поселков городского типа. Земли поселков городского типа находятся в ведении поселковых исполнительных и распорядительных органов.