Залог земельного участка

ЗУ могут являться предметом залога только в качестве обеспечения своевременного возвращения банковского кредита. Залогодержатель (кредитор по обязательству) имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед др. кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель) (ст. 315 ГК).

Залог ЗУ, зданий, квартир, другой недвижимости (ипотека) регулируется законодательными актами об ипотеке. Ипотека здания невозможна без одновременной ипотеки земельного участка, но ипотека участка без зданий – возможна (ст. 321 ГК).

В законодательстве о залоге предусмотрены нормы, придавшие праву залога характер не только способа обеспечения обязательства, но и вещного права. Залог возникает в силу договора, а также на основании акта законодательства при наступлении указанных в нем обстоятельств. Залогу ЗУ посвящены ст.89-91 КЗ. Порядок передачи ЗУ, находящихся в частной собственности, в залог утвержден Постановлением СМ и Нацбанка № 303/9 от 7 марта 2000 г. Залогодателями могут быть юридические лица и граждане, право частной собственности на ЗУ которых удостоверено госактом. Залогодержателями ЗУ являются банки согласно перечня.

Порядок осуществления действий по залогу недвижимости в РБ:

1.  Собственник обращается в банк с заявлением о предоставлении ссуды, выплату которой он намерен обеспечить имуществом.

2.  Банк проверяет документы на право собственности и отсутствие другого залога.

3.  Оценивается стоимость закладываемого имущества (стоимость участка не может ниже его нормативной цены).

4.  Банк согласовывает с собственником условия и сумму ипотечного кредита.

5.  Залогодатель или банк страхует за свой счет имущество.

6.  Ипотечный банк может застраховаться от риска невозврата кредита.

7.  Оформляется кредитный договор.

8.  Договор о залоге регистрируется органами регистрации залогов по месту нахождения недвижимости, чтобы не допустить перезалог (продажу) этого имущества без согласия владельца.

9.  В случае невозвращения кредита банк реализует ЗУ.

В течение всего срока действия залога ЗУ остается у залогодателя и используется им. Законодательство РБ определяет цели такого кредита: улучшение плодородия ЗУ; постройка жилого дома, сооружений, покупка техники, семян, удобрений и т.п.

Договор залога совершается в письменной форме, нотариально удостоверяется и регистрируется в 10-дневный срок. Одновременно налагается запрет на отчуждение ЗУ. Если залогодатель не исполнил своих обязательств, банк вправе от его имени реализовать ЗУ, сохранив целевое назначение и режим использования. При получении за ЗУ суммы выше задолженности и расходов банка, разница в течение двух недель перечисляется залогодателю. В случае смерти залогодателя права и обязанности переходят к наследникам после оформления права собственности на ЗУ.

Законодательство не допускает ипотеки земель, находящихся в государственной собственности, с/х угодий, частей участков площадью меньше установленного минимального размера. Узнать стоимость ж д билетов онлайн, вы сможете вместе с компаней «Универсальная Финансовая Система» (ООО «УФС») на сайте ufs-online.ru

Специальным положением урегулирован порядок передачи в залог права аренды при ипотеке зданий юридическими лицами. Ипотека здания и залог принадлежащего залогодателю права аренды ЗУ осуществляется по одному договору с согласия арендодателя ЗУ.

Дарение земельного участка

По договору дарения даритель – собственник ЗУ, безвоздмезно передает его одаряемому в собственность. Общие положения о дарении содержатся в ст.543-553 ГК.

Договор дарения ЗУ заключается в письменной форме, должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован. Даритель должен иметь документы о частной собственности на участок. В договоре может быть обусловлено право дарителя отменить дарение, если он переживет одаряемого.

Наследование земельного участка

В случае смерти гражданина право собственности переходит к наследникам по завещанию или по закону. Законодательство предусматривает переход по наследству ЗУ, находящегося в собственности гражданина и ППжНВл. Обычно ЗУ переходит вместе с домом (дачей), но может представлять и самостоятельную ценность (если еще не застроен или предназначен только под огород).

Законом установлены два основания для признания наследников: по завещанию и по закону. Наследование по закону проводится в порядке (ст. 1057-1063 ГК) в случаях:

1)    наследодатель не оставил завещания;

2)    завещана только часть имущества или завещание признано недействительным;

3)    наследник по завещанию умер раньше, чем открылось наследство;

4)    наследник по завещанию отказался от наследства;

5)    завещание в целом признано недействительным.

При наследовании по закону должен быть соблюден принцип очередности наследования. Место и время открытия наследства, круг наследников определяются по закону.

Завещатель вправе без объяснения причин лишить любого из наследников наследства, но это не распространяется на их потомков, которые наследуют по праву представления, если из завещания не вытекает иное (ст. 1041 ГК). Нетрудоспособные и несовершеннолетние получают обязательную долю наследства в соответствии с нормами гражданского законодательства. При совместном владении супругов ЗУ каждый из них вправе завещать свою половину, в ином случае она переходит к оставшемуся супругу. Завещание может быть составлено как отдельно на ЗУ, так и на все имущество сразу.

Право собственности на ЗУ переходит к наследникам с момента принятия наследства, удостоверяется свидетельством о праве на наследство, выдаваемым нотариатом по заявлению наследника. При нескольких наследниках необходимо поделить участок, но дробление не допускается, поэтому участок переходит лишь к одному из них, а остальные получают компенсацию. ЗУ не передается по наследству, если ни один из наследников не может быть собственником. Тогда ЗУ передается в государственную собственность, а наследники получают денежную компенсацию, равную сумме, выплачиваемой при выкупе ЗУ сельским, районным, городским исполнительным или распорядительным органом. Вместо компенсации по желанию наследникам участок может быть предоставлен в аренду (ст. 58 КЗ).

Если наследников нет или они не принимают его, то имущество по праву наследования переходит к государству.

Гражданин, имеющий ЗУ в ПжНВл без строений, вправе передать его по наследству (ст. 59 КЗ). В случае смерти главы крестьянского (фермерского) хозяйства право ПжНВл передается одному из членов семьи, которые вели хозяйство совместно с наследодателем. При отсутствии таких право переходит к иному наследнику по закону. Споры между наследниками разрешаются судом с учетом вклада каждого из них в развитие хозяйства.

ЗУ может быть объектом рентных отношений (ст. 554-576 ГК). По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами, т.е. договор ренты является односторонним. Различаются три вида ренты: постоянная, пожизненная или пожизненное содержание с иждивением.

Договор ренты подлежит нотариальному заверению и госрегистрации. ЗУ может при этом передаваться плательщику ренты за плату (правила купли-продажи) или бесплатно (правила дарения), что не противоречит существу ренты. Рента обременяет ЗУ, переданный под ее выплату. В случае продажи ЗУ обязательства по договору ренты переходят к покупателю. Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации, если это соответствует целям их деятельности.