Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

↑ Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

Кадастровая оценка проводится с целью получения по каждому участку сельскохозяйственных земель комплекса оценочных показателей, необходимых для реализации земельной политики государства. Она была проведена в Беларуси в 1992-1997 годах по методике, разработанной институтами почвоведения и агрохимии и Белгипрозем. В данной методике учтены все положительные моменты бонитировки почв и экономической оценки земель. Кадастровая оценка земель является более совершенной, так как, вопервых, проводится не по землепользованиям, а непосредственно по участкам, вовторых, учитывается большее количество факторов, влияющих на оценку земель.

Кадастровая оценка является экономической по своему содержанию. В качестве предмета оценки выступают его плодородие (качество как орудие труда), технологические качества (качество как предмет труда), местоположение по отношению к пунктам переработки и реализации продукции (качество как пространственный операционный базис) и обобщающие экономические показатели оценки участка как средства производства.

Первичной территориальной единицей является отдельно обрабатываемый (рабочий) участок (контур) земель, которые могут объединяться в более крупные однородные территориальные единицы, причем их оценочные показатели рассчитываются как средневзвешенные  показатели  отдельных контуров. Сначала формируются рабочие  (оценочные) участки. Он включает один или несколько контуров и должен иметь однородные почвы, агрохимические показатели, уклон, степень заболоченности и эродированности.

Бонитировка почв заключается в определении относительной пригодности участков по совокупности природных свойств и уровню окультуренности земель для возделывания основных культур или групп культур. Вначале определяется исходный балл участка по каждой культуре и в целом, исходя из состава почвенных разновидностей, входящих в состав участка по шкале оценочных баллов. Если на участке несколько разновидностей почв, то определяется средневзвешенный балл.

Исходный балл рассчитан для участка с оптимальными условиями: нет эродированности и каменистости, оптимальный климат и агрохимические свойства, однородные почвы, площадь более 80 га.

Показатели бонитировки служат основой для расчета нормативных (оценочных) показателей участков по урожайности сельскохозяйственных культур. Показатели рассчитываются путем распределения средней (базисной) урожайности по отдельным участкам в зависимости от их бонитета по формуле:   Ун= (Уср.*а /бср)*б +Уср(1а),

где Уср  средний урожай по хозяйству; а  доля урожая, зависящая от бонитета почв; б  балл пашни по данной культуре, бср  балл участка по культуре.

В качестве базисной принимается средняя за 35 лет урожайность по хозяйству. Коэффициент “а” определяется вычитанием из 1 доли урожая за счет удобрений, определяемой с использованием нормативов по формуле: (1а)=Дму*Ому+Доу*Ооу, где Дму и Доу – дозы минеральных (кг/га) и органических (т/га) удобрений, Ому и Ооу – оплата единицы минеральных (кг продукции/кг) и органических (кг продукции/т) удобрений. В приведенной формуле (Уср.*а /бср) является ценой балла.

После оценки плодородия осуществляется оценка технологических свойств участков по затратам на выполнение полевых и транспортных работ при возделывании культур по сравнению с эталонными (прямоугольный участок без эрозии и каменистости, с длиной гона более 1000м, угол наклона до 1о, минимальное удельное сопротивление почвы (машинорудий), достаточная прочность несущей поверхности).

Средний уклон участка определяется на плане исходя из среднего расстояния между горизонталями и высоты сечения рельефа, определяется периметр участка и удельный периметр (делением на площадь участка), длина гона в продольном, поперечном направлении и в среднем (как 0,7 продольной и 0,3 поперечной длины).

По специальным шкалам, в зависимости от среднего эквивалентного расстояния перевозок и нормативной урожайности определяются индексы транспортных затрат по культурам и общий по участку как средневзвешенное значение. Расчет обобщающих показателей оценки участков выполняется путем распределения общих затрат на дифференцированные и недифференцированные. К группе нормативных (дифференцированных) затрат относятся затраты на оплату труда, ГСМ, амортизацию, общехозяйственные расходы, к группе недифференцированных (независимых)  затраты на семена, удобрения и т.д. Нормативная часть затрат распределяется по затратам на полевые, стационарные и транспортные работы. Цена индекса рассчитывается путем деления нормативных затрат по каждой группе на средний по хозяйству соответствующий индекс по культуре.

Нормативные (оценочные) затраты по рабочим участкам и культурам рассчитываются по формуле: Зт=А+В1Х1+В2Х2+В3Х3,где А  недифференцированная доля базисных затрат, руб; В1,2,3   индексы затрат по участкам соответственно на полевые, стационарные и транспортные работы; Х1,2,3  цены индексов соответствующих затрат по участкам.

Нормативные затраты на 1 га делят на урожайность и получают нормативную себестоимость. Индекс затрат делят на индекс урожайности и получают индекс себестоимости.

Нормативный чистый доход определяют по формуле: Чд=(ЦСб) (УнУс),где Чд  нормативный чистый доход на 1 га, млн руб; Ц  цена центнера  продукции,  млн руб; Сб  нормативная себестоимость, млн руб/ц; Ун  нормативная  урожайность  культуры  на участке; Ус часть урожая, выделяемая на семена.

Нормативно чистый доход является синтезирующим экономическим показателем оценки участков по эффективности выращивания отдельных культур. Сравнительная оценка участков производится по индексу нормативного чистого дохода  по отношению к средним условиям, который определяют по формуле: Ичд=Иур (1Исебестоимости)

По индексам чистого дохода и баллам бонитета производится группировка участков для возделывания культур. К наиболее пригодным относятся участки с индексом чистого дохода более +0,05, отношением балла бонитета к среднему по культуре более 1,2, к пригодным  от 0,010,05 и 11,2, к малопригодным  от 0 до –0,05 и 10,8, к условно пригодным  менее минус 0,05 и менее 0,8.

Оценка кормовых угодий проводится по упрощенному алгоритму. При оценке плодородия к исходному баллу берутся лишь поправки на закустаренность, окультуренность и климатические условия. Урожайность, местоположение и экономические показатели оценивается как и на пахотных участках.

↑ Исследования по оценке земель населенных пунктов

При оценке земель населенных пунктов факторы плодородия и технологических свойств играют роль только на сравнительно малых территориях земель сельскохозяйственного использования. На первый план выходит местоположение участка относительно центра населенного пункта и ранг самого населенного пункта. Приоритетным становится ценность земли как места постройки зданий и сооружений. Для строительства же главной целью является выявление неудобных для эксплуатации территорий. Имеются специальные таблицы удорожания строительства и эксплуатации изза значительных уклонов, подверженности затоплению, недостаточной несущей способности грунтов, сейсмичности и т.п.

Важную роль в оценке застроенных земель начинает играть не столько качество земель, сколько качество территории (кадастровое зонирование). Основные критерии: местоположение, транспортная доступность, уровень инженерного оборудования территории, насыщенность культурнобытовыми объектами, экологические факторы, природные факторы – по этим свойствам выделяются зоны с одинаковыми условиями.